2017-12-21 07:38:38 来源：新浪综合 作者：许小乐

1．从“三去一降一补”到“房住不炒”再到“租购并举”

  近三年中央经济工作会议的重点从“去库存”到“房住不炒”到“多主体供应、多渠道保障、租购并举”，反映了近年我国房地产市场主要矛盾的变化。

  2015年中国房地产市场的主要问题在于三四线城市的大量库存制约了房地产投资，对经济增长的贡献趋弱。2016年-2017年去库存稳步进行，到今年11月底，全国待售商品住宅面积下降到3亿平方米左右，部分城市库存甚至进入比较少的阶段，因此，房地产去库存政策取得了成效，已经不再是当前房地产市场的主要矛盾。

  在去库存过程中，部分城市房价出现过快上涨现象，为此2016年中央要求抑制资产泡沫，将防范风险作为重点，2016年以来的房地产调控重点是抑制房地产的金融属性和投资属性，让房子回归居住消费属性。今年中央经济工作会议提出继续抓好“三去一降一补”，但前提是不加杠杆，可见政策**由“去库存”到“去杠杆”的变化。

  今年的经济工作会议更加强调租购并举，这体现出房地产政策从需求端调控转向更多强调供给侧结构性改革。通过规范和发展租赁市场，让租赁成为解决居住问题的重要途径。

  2．多主体供应，多渠道保障

  长期以来，我国住房市场的问题很大程度上来自于供给弹性太低，主要是土地供应主体单一化，难以根据需求的变动而做出调整。多主体供应，在土地供应方面，不仅国有土地，还有集体建设用地都纳入土地供应体系。在住房供应方面，由以前单一的新房扩展到存量，包括二手房、租赁房等。供给的形式，由过去的商品房扩展为商品房、私人租赁、共有产权、公租房等多元品类。

  政府与市场的关系进一步理清。未来，“住房问题”与“房地产问题”可能被区分对待，政府重点对低收入人群、流动人口提供保障性的租赁产品，中高端群体的改善性需求将更多由市场决定。政府与市场既分开又互补的关系将是未来房地产的常态。

  3．强调长期租赁的重要性

  今年会议提到“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”，更多强调租期的稳定性。租赁关系不稳定是目前制约租赁市场发展的重要痛点。链家研究院通过市场调研发现，目前有近20%的租客平均每段租赁时长不到1年，近65%的租客平均租赁时长不到2年，换房原因有很大比例来自于房东随意终止合同或随意涨价，租客频繁换房，租房缺乏安全感和稳定感。对专业运营机构来说，不稳定的租期也意味着空置的风险。因此，保持长期稳定的租赁期限对于租客和运营机构都至关重要。

  如何保障稳定的租期？发达国家一般都有明确的租赁法律保证租赁期限，特别明确了房东需要变更租赁合同的条件，保护租客不被随意赶出。此外，稳定的金融产品支持也是促进租期稳定的重要推动力，近期建行推出最长10年、最高100万的个人住房租赁贷款产品，有利于打造长期租赁关系。

  4．强调保护租赁相关方的合法权益

  长期以来，租客作为租赁市场的弱势群体，其合法权益得不到法律的保护，因此，通过法律手段保护租客在租赁关系中的合法权益是发展租赁市场的前提。其次，租赁享有的教育、医疗、养老等公共服务也应当通过法律的方式确立和保护。

  除了租客的权益，业主的权益也需要得到保护。由于缺乏信用体系，不少业主也会遭遇租客恶意违约、恶意破坏房屋设施、恶意拖欠租金等行为，其合法权益也蒙受损失。

  另外，由于当前法律规范还不健全，机构在租赁关系中承担的义务和享有的权利还不够明确，往往租客遭受的损失会由机构承担。由于标准不统一，企业运营的政策风险也会存在。

  要规范发展租赁，实际上是对租客、房东、机构运营商等市场主体权责关系的厘定，这是租赁市场的基石。

  5．保持房地产市场调控政策连续性和稳定性

  从短期来看，调控之后，全国市场处于总体降温态势，一些房价上涨较快的城市房价出现涨幅回落或下跌。但也要看到，市场上潜在的刚性需求和改善性需求仍然存在，部分二、三线城市房价还有上涨压力，资金向房地产流入的内生机制仍然没有根本改变，因此，短期内房地产调控政策将会保持稳定的态势。中央经济工作会议提出，稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，守住不发生系统性金融风险的底线，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，这也表明，短期内金融方面的监管持续收紧，明年房地产大概率会维持低温运行。

  从历史的长视角看，预期稳则房价稳，要稳定预期，必须稳定政策。对于预期管理而言，政策的“稳定性”要比政策的“松紧度”更重要，市场具有自发的“内在稳定器。在调控频繁的市场中，预期的波动会加大房价上涨的压力，保持房地产调控政策的稳定性和连续性尤为重要。

  6．分清中央和地方事权，强调差别化调控

  近年来中央房地产调控政策越来越强调因城施策，不搞“一刀切”政策，符合城市发展的客观实际。近年来全国房地产市场分化越来越大，突出表现在城市房价的差距越来越大。从近年来房价分布看，房价超过全国平均水平的城市只有20%不到，房价上涨幅度超过全国平均水平的只有10%左右，少数城市房价的上涨导致社会舆论误以为全国房价的普遍上涨。这些少数城市往往是人口净流入较多的一线和重点二线城市，需求快速增长而供给跟不上，房价上涨压力较大。与此同时，我们也要看到，还有很多三四线城市库存仍然比较高，市场比较冷淡，这是我国房地产市场不平衡的表现。因此，未来的房地产调控更多会强调地方自我调节的主导作用，中央更多从长效机制和规则上着力，地方根据自身的供需关系进行科学调控，地方政府在调控上的自主性更强，主体责任也会更大。

  7．城市圈的市场更加协同，环京城市圈脱虚向实

  中央经济工作会议区域协调发展，要实现基本公共服务均等化，基础设施通达程度比较均衡，人民生活水平大体相当。这一点对房地产市场的健康平稳尤为重要。近年来我国城市化发展更趋向于城市圈和城市群的发展模式，以环北京、环上海、环广深三个城市圈以及长江中下游六个**城市为重点的城市群房地产市场规模占据全国很大比重。城市圈内的联动效应不断增强。但也要看到三大城市圈的规模和驱动力不一样，环北京城市圈相对而言范围较小，经济活力偏弱，市场的影响力也不够强。这主要是北京周边城市的发展与北京相差较大，周边房地产市场主要是由于北京限购带来的需求外溢以及投资投机性需求支撑。调控后，环京地区投资性需求下降，房价也出现了比较明显的下跌，北京二手房价11月比3月累计下跌12%左右，廊坊下跌36%左右。但通过公共服务的均等化配置，交通、人口、产业的均衡分布，环京城市圈未来将越来越脱虚向实，房地产市场长期将更加健康平稳。

  （本文作者：链家研究院**市场分析师 许小乐）