李霂轶  /  和讯房产  /  2天前

望京的写字楼出现了分水岭，巨头企业入驻的高档写字楼和填满创业梦的繁杂办公区隔街相望，相同的是，无论是处于微时，还是已成规模，望京的入驻企业多是CBD写字楼外溢的需求。

望京，很多人听到这个词，往往想到的是声调略高的韩国人还有正宗的韩餐，但是，乌乌泱泱的人流也在提醒着人们它新兴商务区的身份。

一度，因为中央定位和科技企业居多，望京被称为中国硅谷，而如今，望京写字楼呈现出一派乱象，高低不一的写字楼规格和参差不齐的入驻企业让人模糊了望京“中国硅谷”的定位。

发展分化：好的更高，不好的更低

八点钟的14号线，是最拥挤的时候，地铁是很难挤上去的，杨强每天都要经历这场平常但浩浩汤汤的早高峰，他上车的站点是一号和十四号换乘站大望路，虽然拥挤，但是杨强的公司在望京SOHO，十四号线直达，他觉得挺好。

88年出生的杨洪现在是互联网教育公司“作业盒子”的推广总监，“最早我们公司在朝阳SOHO，但是后来发展壮大，就搬到望京来了，这里互联网氛围浓，租金也比较低。”

最初，望京的开发方式便和美国硅谷相仿，政府给予了大力支持，大型企业都有自己的园区，2004—2010年间，北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信等世界企业巨头相继将总部迁往位于望京地区的中关村(000931,股吧)电子城(600658,股吧)科技园区，彼时的国贸区域正处于写字楼供大于求的惨淡状态。从某种意义上讲，望京的起步是带着尚方宝剑的，在望京写字楼渐成规模后，开发商一拥而上，拿地、建城、招揽入驻企业，于是，一座座地标性建筑拔地而起。

在此，SOHO中国建设了第一个地标性建筑—望京SOHO，但是望京SOHO并没有成为足以带领望京写字楼发展的项目，望京SOHO的广场甚至被“广场舞大妈”占领，与望京标榜的大型企业聚集地形象完全不相符。

一位写字楼行业资深人士对和讯房产表示，“在快速建设的过程中，开发商并没有太注重品质，散售、商住两用的楼很多，还有SOHO中国后来做的租给创客的SOHO 3Q，这些写字楼比较适用于中小企业，灵活，租金比较便宜。”

杨洪所供职的作业盒子最早在朝阳SOHO，后来因为企业规模变大，加上租金的考虑，作业盒子从朝阳搬到了望京SOHO,杨洪告诉和讯房产，“公司搬到望京，一部分是考虑到人多，朝阳SOHO装不下，望京的租金也更低，还有一部分是考虑到望京的互联网氛围更浓。”

但如今，望京SOHO等以中小企业为主的写字楼早已不是互联网、科技的大本营，广告、建筑、零售等其他企业也逐渐增多，企业种类繁杂。

互联网企业多注重办公氛围，杨洪说，“我们现在在不断增加，已经租下近一层半的空间了，但是我们并没有打算搬离创客空间。”当被问到原因是，这位典型的80后互联网工作者两手一摊，“这里就是年轻人该在的地方吧！没有‘油腻’的中年人，这里的办公条件也满足我们的需求了。”但是，杨洪也在渴望网红创客来到望京SOHO，原因是有利于宣传。

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平对和讯房产表示，很多是无法承受CBD的租金的，把望京作为一个备选，属于CBD溢出效应。望京的租金和CBD、金融街(000402,股吧)的租金水平相比，区别很大，差的不是一丁半点。

截至2017年第三季度末，世邦魏理仕提供的数据显示，北京（楼盘）写字楼整体市场平均成交租金报每月每平方米346.7 元 。而望京区域楼整体市场平均成交租金 Q1、Q2、Q3的报价分别为每月每平方米247.4元、247.5元和247.5元。世邦魏理仕的总样本量为北京全市130栋甲乙级写字楼。

望京已成成为了CBD写字楼需求外溢的承接地，哪里还有什么选择权？

望京市场需要相对低端的写字楼作出补充，以满足中小企业的入驻需求。上述资深人士告诉和讯房产，“望京区域中小企业至少占一半，中小企业可选择的写字楼比较多，众创空间把一些小的、做不好的商业面积收过去做成众创空间，腾讯、微软也在扶持这样的中小企业，望京整体感觉还是比较年轻、多元化，而CBD多是专业律所和银行等，两者的氛围不一样。”

保利地产北京公司商办项目负责人王竹轩说道，“小业主比较灵活，当整个望京区域的空置率上升，小业主租的地方就会降低租金，所以，望京区域租金的区别会越来越大，好的楼租金越来越高，不好的楼租金越来越低。”

高端写字楼供不应求

相对低廉的租金是望京写字楼足具吸引力的显性特征。同时，一个共识是，望京作为商务区的优势很大，并且，高档写字楼所承接的CBD写字楼外溢需求部分是相当优质的企业。

就在潘石屹因为各种原因频频出清项目尝试转型的时候，绿地、保利、金辉、利星行等开发商开始在望京区域发力，上演“你方唱罢我方登台”的戏码，望京地标性建筑几次易主。

而随着国贸CBD、金融街、燕莎商区等商务区的外溢需求逐渐涌入望京板块。望京高端写字楼迅速被销售出去。绿地、保利、利星行、美瑞泰富、中航等开发商的项目也多是面向中型和大型企业，租售情况良好。

王竹轩对和讯房产表示，“望京的项目去年卖完了，整栋卖了一个，还有整层、半层的形式卖掉的，T1是自持，目前出租率是在80%左右，内部的任务是今年租到95%左右，95%已经几乎满了。” 绿地集团相关负责人也对和讯房产表示，“写字楼部分，我们是用三年左右时间售罄的，中国锦是按层整售，其余楼栋都是整栋出售。”

中高端写字楼大批入市和CBD写字楼需求外溢形成了一个很好的供需对接，有足够能力的开发商开始思考怎样做的把项目做的更“高大上”？

入驻企业的层级自然而然成了开发商比较重点。因为阿里巴巴的存在，绿地在这方面显得底气很足，上述相关负责人说，“和周边企业相比，我们还是很有信心的，除了阿里巴巴花了17.5亿买下的那栋楼，我们其他的也都是整层出售，售价都在两亿左右。”目前，绿地的写字楼也存在中小业主和部分投资客，锤子科技便是投资客引进的企业。

而利星行的企业更具代表性，其引进的三大行业巨头均是在其他成熟商区搬到望京，惠普和诺和诺德是从国贸搬迁过去，而康明斯此前是燕莎商区，其所代表行业是制造业、科技和医药行业。

似乎，在望京区域，甲级写字楼形成了一个供不应求的局面，大型企业、优势企业首选是这种产权单一、业主背景良好，物业服务好的高品质写字楼，因为这可以规避很多风险。

望京“中国硅谷”的身份何时回归？

无法辩驳的是，望京的入驻企业参差不齐，基础配套处于一个相对混乱、糟糕的状态，杨洪每天上下班都要骑共享单车到地铁站，“这边的基础设施配套确实不好，红绿灯比较乱，搭建的铁皮也特别多，路都还没修好。”望京的交通配套差别很大，望京南和望京东地铁站，仅三站之隔，基础配套便千差万别。

除了部分让人误以为“荒郊野岭”的基础设施，频繁更换的商户也是杨洪感到不便的因素。“望京SOHO的人很多，一到饭点，生意好的店都是排队的人，但是餐饮店通常待不久，所以很多时候，我们都是叫外卖。”

上述资深人士表示，“望京的配套已经有所改善了，但远远不够。望京很多地方属于在建区域，地铁上盖的项目是不能开的，因为有安全隐患，望京规划的路可以说是四通八达的，目前都是封的，我们看不到总体的规划配套，这个情况是到明年的年中会得到改善。”

目前，金辉有一万平米的商务配套，商家已招满，但是，预计今年年底或明年年初开始营业。当望京的在建区域大部分建设完成，道路完全开通，望京的变化或将是翻天覆地的。

在“望京写字楼该往何处去”的终极命题上，王永平提出，“望京整体入驻企业门槛较低，租金承受能力没有那么强，中小企业的占比没有统计，一般持有型的物业才会因为税收等原因进行企业统计，规模小的写字楼不愿意在这方面做统计，不存在一个产业孵化的关系，望京并没有文创、大健康等定位，它并不是一个楼宇经济。”望京的最初参照物美国硅谷，便是给出“园区”的概念得到优势，而如今，望京“中国硅谷”的定位在慢慢偏离。

望京得益于硅谷的发展模式，入驻的都是大型租户，阿里巴巴等大型企业有机会建造自己的园区，这些也是中关村、上地、燕莎、中关村是没办法满足的，而接下来能满足这些需求的是丽泽商区，但是丽泽又不是高科技公司的聚集区，望京在这方面优势明显。

通常，集聚效应的形成需要3-5年时间，而成熟的写字楼需要10-15年的发展时间，国贸写字楼的起步是从1989年开始，真正的发展时间则是在1997年IT企业兴起后，2008年奥运会后趋于成熟，沉浮十余年时间，而当初的“中国硅谷”望京何时能够摆脱其“不上不下”的尴尬位置，回归最初的定位？