2017-08-25 08:06:05 来源：21世纪经济报道 作者：李一戈 
 
  前些时候，北京市发放了几个项目的商品房预售许可证，备案平均售价突破了9万元。两个月前发放的几个项目，预售均价在9万元以下。与之相比，差不多提高了1万元。
  其背景有二，一是北京市将推出一大批共有产权住房和公有租赁住房。少量的高价位商品房，反映在统计数据上，会被对冲和摊薄。
  二是地产商取得这些项目的土地有一年以上时间，并早已具备销售条件。而且，预售证的均价要低于周边同类二手房售价。
  从市场反应看，相当的平稳。据介绍，由于备案售价要比周边房价低出不少，每个项目排队的购房者数量都很多。除了售价低于市场预期引发追捧，它也从侧面表明，新房供应不能满足需求。
  不仅是北京，上海、南京、杭州等热点城市，也存在这种现象。上海一度出现了所谓“茶水费”等不正常的加价行为。其原因，主要也与售价和供应量有关。
  这给各地对调控预期心理的管控，带来了一定的挑战。
  热点城市之所以房价压力较大，与供应不能满足需求有关。因此，中央政府主管部门一再要求这些城市加快供应，包括住宅土地供应和商品房有效供应。特定时期，各地对商品房预售价进行干预是可以理解的，但预售证不能卡着不发放。
  根据过往的规律，下半年尤其是四季度，是各地保障性住房的入市高峰期。客观上，这为各热点城市放行一批高价位商品房提供了机会。虽然大城市**城区的土地供应日渐稀缺，但总还是有少数几个项目的，它们的售价也会比较高。
  从这个角度说，北京市以及上海市年内很可能再放行一两个备案价高于10万元的项目。同样，即使如此，它们被批准的平均售价很可能还是会低于周边的高价二手房。但备案均价从不超过9万，到不突破10万，到10万以上，阶梯式的抬升，会不会被市场情绪误读？
  统计数据显示，一线城市新房售价得到控制，二手房价格已基本停涨，北京深圳的二手房甚至已转为微跌。而一线城市对二线城市，是有一定示范效应的。这种局面来之不易。
  对市场情绪的管控，就是对预期的管控。要确保政策信号不被误读，就要稳定市场情绪。譬如，如果给极少数项目发放备案价高于10万元的预售许可证，必须向市场明确传达这样的信号：发放许可证是必要的，但只是个案，不代表整个调控口径的放松。
  市场情绪可能的误读，不仅是对极少数高价位商品房项目的放行，还包括一些特殊政策。比如，一些二线城市即使在此轮楼市调控时期也规定，对引进的高学历人才和急需的专业人才，采取特殊政策。这种做法完全可以理解。但必须向社会公开解释清楚，防止被误读。
  此轮以限购限贷限售限价为代表的调控，是去年10月开启，今年3月下旬强化的，至今不足一年。我个人特别要提醒的是，已实施限购政策的城市，今年年底以前都不可放松，甚至不可以做出易被市场情绪误读为放松的动作，包括调整限购区域。
  中央提出要保持房地产市场稳定，我个人理解这句话的意思，包括保持房地产调控政策的稳定，市场价格的稳定，市场情绪的稳定。而政策的稳定至关重要。
  从长远看，保持房地产市场的稳定，应该要与房地产长效机制对接上。换句话说，现有的调控政策，不可轻言退出，而应等房地产长效机制初见雏形以后再说。
  短期呢，要看年底的中央经济工作会议的部署。至少过去两年，中央经济工作会议都对房地产市场管理有着清晰的表述。各地必须以此作为管控明年房地产市场的指导思想。
  但调控口径不放松，并不意味着各地在房地产市场方面无可作为。以下几个层面，热点城市应该加紧推进。一是加快土地和商品住宅的有效供应。包括给一批符合条件的商品房项目发放预售证。二是培育住房租赁市场，尤其是加大公有租赁住房供应，出台切实措施鼓励机构发展租赁住房市场。三是保障性住房的供应不能停。